Некоммерческие организации в России
English version
О журнале
Новости
Подписка
Аннотации и статьи
Авторам
Реклама
Интернет-форум
Литература по НКО

Книга: "Безопасное оформление сделок купли-продажи недвижимости"

Книга: "Безопасное оформление сделок купли-продажи недвижимости"













Статьи

Версия для печати

Все статьи | Статьи за 2005 год | Статьи из номера N6 / 2005

Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Опубликовано в номере: Некоммерческие организации в России №6 / 2005

С введением в действие Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ отношения по поводу создания и деятельности товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов регулируются жилищным законодательством (пункт 9 части первой статьи 4 Жилищного кодекса РФ). Как известно, ранее эти вопросы регулировались законодательством о кондоминиумах и товариществах собственников жилья (т.е. Федеральным законом от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья").

Современное жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса РФ, принятых в соответствии с Жилищным кодексом РФ других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления (часть вторая статьи 5 Жилищного кодекса РФ).

Последнее означает, что в соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (часть первая статьи 5 Жилищного кодекса РФ). Нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления должны соответствовать Жилищному кодексу РФ.

В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям Жилищного кодекса РФ применяются положения настоящего Кодекса.

Это же правило распространяется и на федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, принятые во исполнение Жилищного кодекса РФ. К исключительной компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относится определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья (часть 9 статьи 12 Жилищного кодекса РФ). Однако государство оставляет за собой право регулировать и иные вопросы в области жилищных отношений - а именно вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, компетенции органов местного самоуправления (часть 12 статьи 12 Жилищного кодекса РФ).

Это объясняется тем, что жилищное законодательство является комплексным и содержит нормы различных отраслей права. Так, наряду с Жилищным кодексом РФ отдельные вопросы создания и деятельности товариществ собственников жилья регулируются Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом "О некоммерческих организациях", Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" и другими нормативными правовыми актами, что и будет рассмотрено далее.

Понятие "товарищество собственников жилья"

Товарищество собственников жилья - это самостоятельная организационно-правовая форма юридических лиц, относящаяся к числу некоммерческих организаций.
Правовая основа товарищества заложена в части первой статьи 30 Конституции РФ (каждый имеет право на объединение для защиты своих интересов), а также в части второй статьи 35 (каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами).

Это положение получает развитие в части первой статьи 291 Гражданского кодекса РФ - собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Далее в части второй этой же статьи Гражданского кодекса РФ содержится четкое указание на специальный характер законодательства, регулирующего вопросы создания и деятельности товариществ собственников жилья. Таковым по отношению к Гражданскому кодексу РФ в настоящее время выступает раздел VI Жилищного кодекса РФ (приложение 1 к настоящему пособию). Ссылка на закон о товариществах собственников жилья в данном случае представляет собой техническую недоработку, которая, скорее всего, будет исправлена в ближайшее время.

Итоговое же определение, содержащееся в части первой статьи 135 Жилищного кодекса РФ, претерпело незначительную редакцию по сравнению с ранее закрепленной в федеральном законе о товариществах собственников жилья формулировкой: товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (для сравнения: в предыдущем нормативном регулировании под товариществом собственников жилья понималась некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом). То есть, по сути, из нового Жилищного кодекса РФ изъят используемый в прежнем жилищном законодательстве термин "кондоминиум".

Не изменилась и природа таких товариществ - это некоммерческие организации. В соответствии со статьей 50 Гражанского кодекса РФ классификация отнесения юридических лиц к коммерческим и некоммерческим проводится в зависимости от целей их создания. Так, некоммерческой признается организация, которая не имеет в качестве основной цели своего создания извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между участниками.

Основная же цель создания товарищества собственников жилья - это защита интересов собственников жилья (а именно совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме).

Здесь важно отметить, что поскольку товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, то на него в силу пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (с изм. на 23.12.2003) распространяется действие этого Федерального закона, так как он применяется по отношению ко всем некоммерческим организациям, созданным или создаваемым на территории Российской Федерации (если иное не установлено данным Федеральным законом или другими федеральными законами).

В соответствии с законодательством некоммерческая организация может осуществлять предпринимательскую деятельность, но лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана. Исходя из целей создания хозяйственная деятельность товариществ собственников жилья имеет свою специфику, что и будет рассмотрено далее.

Устав товарищества собственников жилья

Правоустанавливающим документом товарищества собственников жилья выступает его устав. Для данного вида некоммерческих организаций он является единственным учредительным документом.

По общему правилу в учредительных документах юридического лица должны определяться его наименование, место нахождения, порядок управления деятельностью. Для некоммерческих организаций обязательным является отражение в уставе предмета и целей их деятельности. Кроме того, в учредительных документах должны содержаться другие сведения, предусмотренные законом для юридических лиц соответствующего вида. Таким законом для товариществ собственников жилья является Жилищный кодекс РФ, в соответствии с которым в общем виде устав товарищества собственников жилья содержит следующие разделы:

" цель и виды деятельности товарищества;
" правовой статус товарищества;
" право собственности на жилые и (или) нежилые помещения и общее имущество в товариществе;
" образование и использование средств и фондов товарищества, участие членов товарищества в финансировании расходов по содержанию и ремонту общего имущества;
" область хозяйственной деятельности товарищества;
" членство в товариществе;
" права и обязанности товарищества;
" права и обязанности членов товарищества;
" порядок управления товариществом;
" органы управления и контроля товарищества;
" общее собрание членов товарищества;
" правление товарищества;
" председатель правления;
" ревизионная комиссия (ревизор);
- порядок реорганизации и ликвидации товарищества.

Согласно части четвертой статьи 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть вторая статьи 135 Жилищного кодекса РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме уже само по себе является органом управления многоквартирным домом. Поэтому оно правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Форма проведения собрания может быть как очной, так и заочной.

Инициатором же собрания может выступать любой из собственников помещений в многоквартирном доме. Однако на него возлагается обязанность по подготовке проведения собрания, как-то:
" сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения;
" в указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме направить каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом или вручить каждому собственнику помещения в данном доме под роспись. Размещение такого сообщения в определенном помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме, возможно лишь в том случае, если на предыдущем собрании собственников жилья было принято соответствующее решение. Также общим собранием может быть установлен и иной порядок извещения.
Само сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме также должно отвечать определенным требованиям, установленным частью пятой статьи 45 Жилищного кодекса РФ. В нем должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решения общего собрания по вопросу утверждения устава принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть третья статьи 48 Жилищного кодекса РФ).

Результат голосования может оформляться в форме протокола или решения. В любом случае итоговый документ должен позволять идентифицировать собственника или его представителя, содержать сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в многоквартирном доме, также однозначно выражать его мнение по поставленному вопросу.

Устав товарищества собственников жилья считается принятым, если число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, превышает 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть третья статьи 135 Жилищного кодекса РФ, часть первая статьи 136 Жилищного кодекса РФ). Необходимо помнить, что в соответствии с провозглашенным частью второй статьи 30 Конституции РФ принципом никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.

Примерный образец устава товарищества собственников жилья приводится в приложении 2 к настоящему пособию.

Регистрация товарищества собственников жилья

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (часть первая статьи 136 Жилищного кодекса РФ).

Вместе с тем законодательство допускает создание товарищества собственников жилья путем объединения:
" нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
" нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (часть вторая статьи 136 Жилищного кодекса РФ).
Максимальный размер таких товариществ законодательством не установлен, однако очевидно, что общий критерий возможности такого объединения - это общность земельного участка и единые инженерные коммуникации, связывающие объекты собственности предполагаемых участников товарищества.

Кроме того, товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся многоквартирных домах (статья 139 Жилищного кодекса РФ). Надо сказать, что такое правило существовало и ранее - в статье 48 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О товариществах собственников жилья", с той лишь разницей, что тогда товарищество могло быть образовано и единственным лицом, например, заказчиком или застройщиком. Сегодня создать товарищество может лишь группа лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся домах.

В любом случае при принятии решения о создании товарищества собственников жилья на его участников возлагается обязанность по соблюдению установленных процедур, рассмотренных выше.

С юридической точки зрения товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц, которое, в свою очередь, состоит из Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (с изм. на 02.11.2004) - это следует из части третьей статьи 1 вышеназванного закона.

Государственная регистрация представляет собой акт уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемый посредством внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о создании, реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья и иных установленных законом сведений о юридическом лице.

Государственная регистрация осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти - Федеральной налоговой службой, а именно территориальным органом Федеральной налоговой службы по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. Обычно документы на регистрацию товарищества собственников жилья подаются по месту его нахождения.

При государственной регистрации создаваемого товарищества собственников жилья в регистрирующий орган представляются:

а) заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 № 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей" (с изм. на 26.02.2004). В заявлении подтверждается, что представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам товариществ собственников жилья, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны, что при создании юридического лица соблюден установленный для товариществ собственников жилья порядок их учреждения (форма заявления приводится в приложении 3 к настоящему пособию);

б) решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола или иного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации;

в) устав товарищества собственников жилья (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия);

г) документ об уплате государственной пошлины. За государственную регистрацию товарищества собственников жилья взимается пошлина в размере 2000 рублей, а также за свидетельствование подлинности подписи каждого лица на заявлении о регистрации юридического лица и на каждом документе - 200 рублей.

В срок не более чем 5 рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган заявителю выдается свидетельство о государственной регистрации товарищества собственников жилья, форма которого утверждена уже упоминавшимся постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 № 439.

Правоспособность товарищества собственников жилья возникает с момента внесения регистрирующим органом соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
По завершении процесса государственной регистрации товарищество собственников жилья обладает печатью со своим наименованием, расчетным и иными счетами в банке, другими реквизитами и может заниматься разрешенной хозяйственной деятельностью.

Отдельные номера журналов Вы можете купить на сайте www.5B.ru
Оформление подписки на журнал: http://dis.ru/e-store/subscription/



Все права принадлежат Издательству «Дело и cервис» Полное или частичное воспроизведение или размножение каким-либо способом материалов допускается только с письменного разрешения Издательства «Дело и Сервис».